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Im Hinblick darauf, dass die Bevölkerung in Deutschland zunehmend älter wird, werden Rechtsfragen zur Barrierefreiheit im Miet- und Wohnungseigentumsrecht in den kommenden Jahren eine verstärkte Rolle spielen.

Am 21. Februar 2018 habe ich in der Berliner Arbeitsgemeinschaft der WEG-Praktiker einen Vortrag zur Rechtsposition des (vermietenden) Wohnungseigentümers zwecks barrierefreier Gestaltung des Gemeinschaftseigentums gehalten. Dieser Vortrag wird in einer überarbeiteten Fassung voraussichtlich im Heft 6/18 der Fachzeitschrift „Wohnungswirtschaft und Mietrecht“ veröffentlicht.


Im Folgenden gebe ich die Zusammenfassung dieses Vortrages wieder:

Barrierefreiheit und zum Gesetzesentwurf zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität


 1.) Der Wohnungseigentümer, der auf die Durchführung behindertengerechte Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum angewiesen ist, hat bereits nach der gegenwärtigen Rechtslage einen entsprechenden notfalls gerichtlich durchsetzbaren Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer gemäß §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG, sofern die beabsichtigte Maßnahme eine gewisse Erheblichkeitsschwelle nicht überschreitet. Durchsetzbar sind im Einzelfall die Installation von Treppenhausliften, Rollstuhlrampen, Änderungen von Haustürschließmechanismen etc. Dieser Anspruch gibt dem betroffenen Wohnungseigentümer jedoch nicht die Befugnis, das Gemeinschaftseigentum einseitig zu ändern. Er muss eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft herbeiführen, die über die gemeinschaftsverträgliche Ausgestaltung der behindertengerechten Maßnahme zu befinden hat. Der Wohnungseigentümer, der eine solche Maßnahme einseitig am Gemeinschaftseigentum umsetzt, läuft Gefahr, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Rückbau von nicht gemeinschaftsverträglichen baulichen Veränderungen verlangt. Der Wohnungseigentümer, der für sein Wohnungseigentum einen behindertengerechten Zugang verlangt, muss nicht selbst behindert sein, er kann diesen Anspruch auch für Personen geltend machen, zu denen er ein tatsächliches und rechtliches Näheverhältnis hat und die seine Wohnung gegebenenfalls auch als Besucher mitbenutzen wollen. Er kann daher insbesondere für seinen Mieter behindertengerechte Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum in den durch §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG gesteckten Grenzen geltend machen. Soweit ein Wohnungseigentümer für sich behindertengerechte Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchführen will, die nicht mehr als unerheblichen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum qualifiziert werden können, benötigt er die Zustimmung der übrigen von der Maßnahme tangierten Wohnungseigentümer. Der Ein- bzw. Anbau eines Fahrstuhls ist regelmäßig zustimmungspflichtig. Stimmen bei der Beschlussfassung über die behindertengerechte Maßnahme davon betroffene Wohnungseigentümer nicht zu, hat der Verwalter den Beschluss als nicht zustande gekommen zu verkünden. Die barrierefreie Ausgestaltung des Gemeinschaftseigentums ist ein nur scheinbares Einzelproblem eines Wohnungseigentümers, der auf einen behindertengerechten Zugang zu seinem Wohnungseigentum angewiesen ist. Insofern ist auch bei der Beurteilung von damit zusammenhängenden Rechtsfragen ein Bewusstseinswandel erforderlich, da die Bevölkerung zunehmend älter und der Personenkreis, der auf einen behindertengerechten Zugang zu seinem Wohnungseigentum angewiesen ist, größer wird. Letztlich handelt es sich um ein Gemeinschaftsanliegen, wie das Gemeinschaftseigentum – nicht nur für eine bestimmte Wohnung – barrierefrei ausgestaltet wird. Begehrt ein Wohnungseigentümer Maßnahmen der Barrierefreiheit für sich am Gemeinschaftseigentum, sollten die übrigen Wohnungseigentümer ein Konzept zur barrierefreien Gestaltung der Wohnungseigentumsanlage für alle Wohnungseigentümer erstellen und prüfen, inwieweit das vorgestellte Einzelkonzept mit einem Gesamtkonzept zu vereinbaren ist und gegebenenfalls einen Modernisierungsbeschluss im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG fassen. Stellt sich später heraus, dass die genehmigte Einzelmaßnahme mit einem Gesamtkonzept der barrierefreien Gestaltung des Gemeinschaftseigentums nicht harmoniert, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Genehmigungsbeschluss nur unter Beachtung der rechtlich engen Voraussetzungen, die für einen Zweitbeschluss gelten, ändern, um das Gesamtkonzept im Rahmen eines Modernisierungsbeschlusses umsetzen zu können.

2.)
Der Bundesrat hat am 23. September 2016 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität beschlossen[1] und diesen an die Bundesregierung weitergeleitet, damit der Bundestag in dieser Legislaturperiode diese Gesetzesinitiative verabschiedet.

a.)
Die gegenwärtigen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) würden nach Auffassung des Bundesrates im Hinblick auf die Ermöglichung behinderten- und altersgerechten Wohnens teilweise hinderlich wirken, wenn bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum erforderlich seien, um einen behinderten- und altersgerechten Zugang zu den Wohnungen zu ermöglichen. Während im Mietrecht gemäß § 554 a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) der Mieter vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen könne, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich seien, wie zum Beispiel den Einbau einer Rollstuhlrampe oder eines Treppenlifts, fehle für den Wohnungseigentümer eine ausdrückliche gesetzliche Regelung. Außerdem bedürfe es nach der gegenwärtigen Rechtslage für Maßnahmen, die andere Wohnungseigentümer erheblich beeinträchtigen und die das äußere Erscheinungsbild einer Wohnanlage verändern, wie dies zum Beispiel beim Anbau eines Außenaufzugs regelmäßig der Fall sein dürfe, nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG der Zustimmung aller erheblich beeinträchtigten Miteigentümer. Damit könne jeder einzelne Wohnungseigentümer eine entsprechende bauliche Maßnahme, die ihn nicht nur unerheblich beeinträchtige, durch sein Votum verhindern, möglicherweise auch dann, wenn diese die einzige Möglichkeit darstellte, Barrierefreiheit zu schaffen, um damit einen Verbleib im gewohnten Umfeld zu ermöglichen. Das Wohnungseigentumsrecht soll dahin angepasst werden, dass Menschen mit Behinderungen und ältere Menschen in ihrem Alltag nicht auf unzumutbare Barrieren in ihren Wohnhäusern treffen. Um das Ziel der Bundesregierung, dass bis zum Jahr 2020 1 Million Elektrofahrzeuge zugelassen sein sollen, zu erreichen, werde eine gut ausgebaute Ladeinfrastruktur nicht nur im öffentlichen Raum benötigt, sondern sei es auch zur Gewährleistung einer flächendeckenden Versorgung erforderlich, dass auch private Kfz-Stellplätze mit Lademöglichkeiten ausgestattet werden. Dazu sei die gegenwärtige Rechtslage im Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht unbefriedigend.
 
b.)
Um Maßnahmen für eine behindertengerechte Nutzung leichter umsetzen zu können, sollen die nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG erforderliche Zustimmung der durch die bauliche Maßnahme nicht unerheblich beeinträchtigten Miteigentümer entbehrlich sein, wenn ein berechtigtes Interesse an der Maßnahme bestehen und die Maßnahme nicht die Eigenart der Wohnanlage ändern würde. Daneben soll es der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich sein, Maßnahmen zur Herstellung der Barrierefreiheit, die zugleich die Eigenart der betreffenden Wohnanlage ändern, mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben, zu beschließen. Zur Förderung der Elektromobilität soll im Wohnungseigentumsrecht geregelt werden, dass die nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG erforderliche Zustimmung der durch die bauliche Maßnahme nicht unerheblich beeinträchtigten Miteigentümer dann entbehrlich ist, wenn die Maßnahme für die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge erforderlich ist. Im Mietrecht soll geregelt werden, dass der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Zustimmung zu baulichen Maßnahmen der Barrierefreiheit entsprechend für bauliche Maßnahmen des Mieters zur Förderung der Elektromobilität gelten soll.

3.)
Der Gesetzgeber sollte die Bundesratsinitiative dazu nutzen, um die in diesem Vortrag beschriebenen juristischen Baustellen zu beseitigen. Zu § 22 Abs. 1 WEG sollte geregelt werden, dass bei zustimmungspflichtigen baulichen Veränderungen die Zustimmung des benachteiligten Wohnungseigentümers bei der Beschlussfassung vorliegen muss; ferner, dass der Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung als Individualmaßnahme begehrt, sämtliche Kosten einschließlich der laufenden Unterhaltung und Folgekosten zu tragen hat[2]. Soweit die begehrte bauliche Veränderung zu einem Sondernutzungsrecht des begünstigten Wohnungseigentümers führt, sollte in das Gesetz klarstellend eine durch Mehrheitsbeschluss zulässige Beschlusskompetenz zur Regelung von Einzelheiten des Sondernutzungsrechtes aufgenommen werden. Eine Neuregelung des § 22 WEG zur barrierefreien Gestaltung des Wohnungseigentums liegt auch im Interesse des Mieters, der in einer Eigentumswohnung wohnt, weil sonst sein Zustimmungsanspruch gemäß § 554 a BGB gegen seinen Vermieter für Maßnahmen der Barrierefreiheit ins Leere laufen würde.
   
[1] Drucksache des Bundesrates 340/16 (Beschluss) vom 23. September 2016.

[2] So Lehmann-Richter, ZMR 2016, 845, 846.