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Wohnungsmietrecht:
 
Schönheitsreparaturen bei Vermietung nicht renovierter Wohnung

Die Formularklausel in einem Wohnungsmietvertrag, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat, ist unwirksam, wenn der Vermieter die Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen hat.

Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

BGH, Urteil vom 18. März 201 – VIII ZR 185/14 –

Kostenvorschuss des Vermieters bei Schönheitsreparaturklausel, die auf Gefährdung der Substanz der Mietsache abstellt

Enthält der Formularmietvertrag die Klausel, wonach der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses fällige Schönheitsreparaturen nur dann ausführen muss, wenn sie erforderlich sind, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, besteht kein Anspruch des Vermieters auf Kostenvorschuss gegenüber dem Mieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn der Vermieter nicht selbst darlegt, dass die Schönheitsreparaturen zur Schadensvermeidung bzw. Schadensbeseitigung an der Substanz der Mietsache erforderlich sind.

BGH, Hinweisbeschluss vom 17. Februar 2015 – VIII ZR 232/14 –

Keine wirksame Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen bei Mietende

Quotenabgeltungsklauseln beinhalten, dass der Vermieter vom mietvertraglich zur Renovierung verpflichteten Mieter einen Kostenausgleich für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen entsprechend dem vom Mieter abgewohnten Zustand der Wohnung verlangen kann.

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie vom Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.

BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13 –